首先说买地开发住宅。土地是由自然资源局(原国土局)进行土地整理，做控制规划过后，然后挂牌上市，开发商才能拿地。在规划土地的时候，会涉及地块用途(商业住宅，工业，公园绿地，教育，公共事业等）分类，控制规划指标(容积率，绿化率，道路等)。
这里重点说住宅用地，影响能盖多少房屋面积的容积率——是指总建筑面积与总用地面积之比。如开发商购买20000平米的商业住宅用地，该地块自然资源局给的住宅容积率是2.5，商业容积率是3，那么开发商建设住宅的话总建筑面积不超过50000平米，如果建设商业建筑(办公，酒店，公寓等)，总建筑面积不超过60000平米。这个容积率是国土管理部门对城市建设的管控指标，旨在合理科学规划建设用地。同样也不可以太少，20000平米的土地，只盖200平米，同样不允许，一是浪费土地资源国家不允许，二是开发商不合算(花2亿买的地，200平米在好的房子也不可能回本，且不好卖)。
开发商拿地后需要先做地块的建设规划，主要技术经济指标，进行分析，报自然资源局规划部门审批，审批通过后，办理相关规划许可证，然后建筑设计图纸设计好，并报审通过以后，然后到建委办理施工许可证，才可以开工建设。所以开发商是不可以违背容积率，想盖多少盖多少的，超出容积率会涉及罚款，吊销营业执照，开发资质，会被认定为违建。
其次说规划设计。虽然总建筑面积被限定，但是建筑形式，楼房高度可以自己设计规划。之所以会设计高层，小高层，多层洋房，别墅，是为了经济效益最大化，同时合理分配小区资源，科学规划设计，产生较大附加值利润。高层出售单价低但是总面积大，小高层单价一般，总面积也一般，多层楼单价高，但是总面积小，别墅单价超高但是不好卖。
最后说销售与经济效益。高层、小高层户型设计多变，户型面积大小调整余地大，可以设计小户型，中户型，大户型，适合广大人群，单价低(因为总建设面积大，土地分摊成本低），比较容易出售，销售速度快。多层洋房因为单价高，所以户型面积通常以中大户型为主，适合有一定消费能力人群，属于品质消费，所以消费人群相对较少，单价高，销售速度偏慢，回款速度慢。别墅通常是大面积户型，高消费人群，价格高，销售慢，回款速度太慢。所以开发商设计房子的时候，要进行市场调研，分析，然后确定盖哪种房子销售快，资金回笼快，产出效益高。不是说高层利润高就一定全部盖高层，别墅利润高就一定盖别墅，如果市场消化不了，积压过多房子，造成滞销，影响销售与房价，延长资金周转时间，增加公司项目运营成本，最终影响利润。
所以开发商不全部盖高层，一个是受土地控制规划容积率影响，一个是从开发商经济效益角度分析，择其善者而从之。另外多种产品，高中低价位，适合的人群更广，看房的人多，容易造成销售火爆的氛围。当然市场上也不乏全部是别墅，全部是高层，全部是洋房的小区，之所以这样同样是基于上述两点分析。总之就是有限的条件下，如何快速获得高利润，时间也是钱。
