你好，现在的重庆市场还是很好的，目测的话长期是有一个上升的趋势，未来拥有一定的升值空间，这从今年重庆被设为成渝经济圈金融中心就能看出，重庆未来的发展走向了。

可是，为何9月的重庆房价又会出现下跌呢？这到底是怎么回事呢？

一、数据分析显示：今年重庆差不多和杭州一样，已接近饱和。

近几年数据，我们统计出重庆1997-2020年共计新建住宅大概是10亿平，而我们知道重庆目前的建筑发展以主城区为主，主城区历年的开发建造大概是占全区的60%-70%。

• 也就是在城镇化率60%的前提下，有产权的商品房都集中在主城区、城镇，而不考虑各单位集资房、城镇小产权的前提下，重庆10亿商品房大概可容纳将近3000w人。

也就是截止到2020年，重庆商品房=重庆总人口，而相当一部分的人口生活中农村，以及城镇小产权房子中，2020年重庆的城镇化率按照70%计算，也就是2000w人生活中城镇中。

也就是10亿平的商品房对应的是2000w人口，那就是人均50平接近美国的60平，当然这是不可能的。

按照50%计算，10亿平的住宅商品房其中5亿平集中在主城区，大概对应的商品房数量为500w套左右，也就是对应的居住人口为1500w。此时重庆主城人口才有多少呢？

不会超过950w，房子实际过剩率57%以上。

• 也就是除了主城，城镇人口1000w对应的房子为5亿平，也就是户均1.5套左右。

2019年年底，重庆住户贷款在1.4w亿，也就是按照户均80w贷款的话，大概贷款人数在175w户，占总城镇人口比例为8.75%。

• 也就是大概1000w套房子，在二十几年中，825w套是全款，我们之前计算过，认为5%为城市富裕人口，当富裕人口全部贷款的时候，也就是见顶了。而杭州的数据告诉我们，这个房奴峰值在9%-10%。

而整个城市的富裕人口在100w-150w中，假设这些人全款已经耗尽，开始贷款投机，城镇人口房奴人数按照10%计算的话，重庆总房奴在200w左右时可以面临拐点。

农村有钱人我们不能按照5%计算，也就是按照2.5%计算，这样重庆农村富裕人数为25w，城镇为100w，也就是总房奴人数的拐点在25w+200w=225w。

也就是225w除以3000w=7.5%，差不多和我国平均房奴比例接近。

225-175=50w。

• 重庆结婚人数大概是每年23w对，离婚在13w对，按照初婚比例计算，初婚人数在17w对左右，34w人。

新房的供应水平在4800平一年，也就是可以满足160w人结婚，人房比为1:4.7.

减去2020年的房奴，假设为70%，也就是35w套左右，今年剩余韭菜为15w，加上刚需为32w。大约为每年新房销售面积的70%。

• 也就是计算结果显示，今年重庆的韭菜差不多和杭州一样，接近饱和。

二、再来看看，为何会在此时出现房价下跌的现象呢？

首先往大了方面说，受疫情影响，全球经济不可避免地出现下滑危机，国内房地产不可能独善其身还能高歌猛进，2020年房企的首要目标是活下去，所以为了快速回流资金，必然会出台很多对购房者利好的倾向政策。这点我相信没人会否认，一季度大家所看到的市场情况亦是如此。

• 往小的方向说，如果不是刚需，最好握紧手中的现金装死，应对即将到来的金融危机。但如果是自住或者急需改善的购房者，那么可以关注今年的市场，就像前面所说的，不管是政府层面还是房地产企业，今年必然有优惠政策。

对于重庆，这几年有些很有趣的现象，曾几何时重庆地产的风向标是一路向北，从照母山-礼嘉-悦来-蔡家-中央公园-龙兴，越来越偏远。但从去年开始逐渐开始淡化北边的概念了，转而西进了，开始以大学城为核心进行炒作，其背后的逻辑就是政府卖地的顺序。

• 以前一提重庆富人区，大家自动联想到北边，从这两年开始，两江四岸的一线江景豪宅开始接过这个称号。所以有些时候对于新区的炒作，大家还是要多留个心眼，前几年火热的中央公园，龙兴板块，在土地拍卖得差不多后，宣传热度骤然降低。

当然，除了价格以外，还是希望大家看重一下住宅产品的品质，不能唯价格论。在重庆哪些开发商做烂的，哪些口碑还行的，我想大家心里都有数。

三、重庆的房价，何时会到低谷呢？

在这里，我猜测有几个因素：

第一个是美国何时加息。现在美国通胀有点大，海运港口受阻。美国农产品不缺，但是工业品供应减少。国内又限电限产。美元不是无限的。美国的需求总是有限的。

经济危机何时到来？可能接下来几年可能出现比08年更大的经济危机？猜测。这种经济危机下，是否国内会大量货币供应流入房地产？是否还会大基建？

• 第二个是重庆的小环境，江北渝北开发进入晚期。渝北一年GDP到2000亿，尽管可能是房地产贡献一部分，但是渝北这几年，厂房还是没少盖。现在又是主力推科学城。还包括了璧山等地方。江津到大学城（金凤）还有很多空地。璧山也修了很多厂。

到底科学城能不能再次带动经济发展？不过能肯定的是，工业肯定往西发展了。因为西边的地平一点。也有嘉陵江做河运。

感觉重庆目前的方向还是工业发展，比如半导体制造，汽车，电脑，手机，电池。互联网可能不是目标，这些就业真的收入也不会高到哪里去。不过类似于德州。能够维持一定的收入吧。

• 总的来说，下半年肯定会有一定跌幅，毕竟上半年涨得太多。

最后的话，房价关乎民生，重庆一定也是稳中有进的

总体上来说，市场变得更加冷静了。重庆房价虽然仍处于相对低位，但是政策调控得体，按照市场规律的发展，未来的涨幅是肯定仍然有空间的，且一定是在可控范围内的“稳中有进”。

• 不过，市场真的需要这么高溢价的房价来进行支持吗？房地产经济带来的短期内的经济高速增长所造成的历史遗留影响，在如今的2021年真的还适用吗？虽然国家一直在出台相关政策调控，奈何房地产经济与地方经济深度捆绑，效果始终相形见绌。

房价涨或跌都不可怕，可怕的是泡沫一旦被刺破的那一天！！！