目前，由于多地限购，特别是在一二线城市，控制严格，市场就推出公寓等形态的房产来满足市场需求，就目前来看公寓的市场供应量充足，供大于需，一线城市的公寓部分限购，现在的二线城市公寓也是满天飞，所以，对这种情况我做了些分析，希望对你有帮助。

公寓一般分两种：住宅、商业。

住宅性质公寓，就是70年产权的，通气的，一般情况这类公寓会消耗贷款名额。之所以叫“公寓”，只是因为日照时间不足以达到住宅的标准。

商业性质公寓，就是产权年限40年左右的居住用的房子。这种商业性质的产品，称作类住宅，和真正的住宅有本质上的差异。

为什么有人投资公寓？

因为没的房票了三，要不然就是没有贷票了。看到租金高，品牌大，就想上车。

公寓真的有这么好吗？

公寓，作为和住宅完全不同的产品，不能只看价格。

公寓大部分是小户型，除去公摊面积实际使用面积更小。而且公寓大都没有阳台，通风采光非常差。为了实现性价比，过道一般比较窄，一梯N户。

什么4梯12户啊，6梯20户啊，等等，密的很。

公寓带有商住两用的属性，也就是说，这类公寓可以用来注册公司，也可以住家。如果买了公寓，你就要习惯每天早上你看到有人穿睡衣在走廊，有人在吵架，有人在发货，有人在打电话，有人西装革履，总之就是复杂。

公寓不能落户，也不带学区。公寓增幅也比不过住宅，想要通过公寓大幅度增值，不太现实。

另外公寓的使用成本是比住宅更高。

公寓都是商业水电费参照商业标准，而且公寓不通气，做饭靠电。最后，公寓的交易税费也挺高，参照商铺。这个我没有买过，只能估算和商铺差不多，交易税费在15%-20%左右。

公寓的贷款年限只有10年，而且利率全部上浮，至少基准，没有优惠，值得注意的是，公寓可不像住宅那么好卖。

公寓租金高吗？

前面说过，公寓增值比不过住宅，目前公寓和商铺一样，收益主要来自于租金。

一个好的公寓，收益率通常是高于住宅的。

但公寓真的那么好出租吗？

答案是不好租。

就目前的市场，住宅遍地都是，你觉得好租吗？不要给我说什么地段哈！目前整体市场是公寓是过剩的，未来更多的公寓将入市，未来空置率会进一步提升。

这就是不建议投资公寓的核心原因，公寓增值不如住宅，租金这一核心收益来源未来还存在不确定性，如果公寓没选好，未来可能面临还租不出去的风险。较高的交易成本，较低的流通性，收益与风险并不匹配。

还有最重要的一点，城市的人口流入流出，净流量都会对公寓和住宅产生影响，深圳的公寓就好卖，但是地域不同，内陆的公寓就没那么火了，所以投资公寓在当前环境下，我是不建议的，除非低于5折，我才会下手。

我不是房产专家，但是仅把我这一年的学习分享给大家，希望能有所作用。

噢，我忘了有一种可以，就是那么4.9米的LOFT，去年买一层，送一层的那种可以买，相当于5折了，这种租金也高。现在市面上没有了，因为做了管控。