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售楼部效果图(示范区和售楼部区别)

 2022-08-25 20:30  阅读 10

摘要:示范区是地产项目的销售道具,更是展现企业品牌的最佳处所。示范区在行业内称为展示区、体验区或者营销中心,也有叫售楼处、售楼部。它可以是实体,即未来交付区的一部分;也

示范区是地产项目的销售道具,更是展现企业品牌的最佳处所。示范区在行业内称为展示区、体验区或者营销中心,也有叫售楼处、售楼部。它可以是实体,即未来交付区的一部分;也可以是临建,新辟或租赁场地搭设。示范区以助力营销为终极目标,需要满足销售节奏、体现产品功力同时不能过分占用总体费用。


一、定位阶段:目标清晰,交圈充分

房企拿地后,根据所开发区域的运营标准,并结合产品档次,一般在启动会阶段敲定项目全景计划。当首开时间确定后,大概率要求最晚提前半个月即开放示范区以满足蓄客。当然,也存在利用展点和展厅蓄客的情况,但大多数情况下真正的销售主战场还是示范区。

项目若按正常报规流转,房企内部会议要紧凑推进,尤其是示范区专项会议须及时开、高频开,参与部门要全,营销、成本、工程等悉数到位,保障交圈充分、要求提全。在正式方案前,提前锁定示范形式(比如永久还是临时)、选址、动线、样板间套数及概念方向。还要明确建安和营销成本的分摊,启动会阶段就得说清楚,尤其对于合作项目,避免后续因各家口径问题,导致成本拆分无序形成扯皮。

实操中,项目定位-概念-方案-深化层层推进,专业协同做好“串改并”。在产品体系稳定的情况下匹配合适的项目配置标准,并依托相关示范区管理制度(如有)开展工作。而设计单位、施工单位的确定,运营部门也要监控好,通过计划管理系统做好预警和提示。


二、设计阶段:高度标准化,缩短周期


示范区建筑(售楼处/样板房)和室外环境,都需要设计在先,而设计的难易对后续工程落地和成本控制是直接关联的。要想快,首当其冲的是要标准化、可复制,即在成熟标准甚至既往案例的经验教训指导下,自然可以快批快建。产品或产品的部分标准化,容易速赢并助力项目抢占客户和市场。所以,要实现示范区快落地,复杂的设计要果断毙掉,不要浪费大量时间放在方案推敲甚至复杂的选材上;通过标准化复制,缩短材料加工周期、保障人工效率。


可能有人要问,示范区的"噱头"和"样板"效应需要标新立异。其实,这个观点早该变了。


首先,行业进入白银时代和薄利周期,即使拿地相对从容但入市的限价/C端的限购会摊薄利润,先期若投入过量成本“求新”,后面会让销售端承压。


其次,在规模房企多点开花局面下,复制产品对于属地化较强的地产行业来说不是事,除了业内人士外大部分客户不会去吐槽示范区的千篇一律,反而还可能因见过一次而形成共鸣。


再者,标准化模块后面,节省的时间可以用来研磨细节,为品质做贡献。以金科为例,其博翠系示范区在标准化层面执行落地较好,形式、做法和材料方面在不同城市复制,尤其是建筑立面和景观硬景(含水景)上,充分提效加快了工期、保障了质量。


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