杭州的房市问题不是个案，孤立地找因素是本末倒置，要放到全国的大背景下来看，毕竟杭州均价从两万到四万，别的城市甚至县城也有大幅度的升级。

翻开我们国家这些年房地产增长的历史，房价增长有地的供需、房的供需、人的供需（户籍）因素，整体来讲，这几个供需紧张会促进房价上涨，但他们还算符合市场规律，需要市场反应，有一个过程，相对缓慢，不至于几倍几倍暴涨。

那么，我们房价暴涨的时候，都发生了什么？08年金融危机，16年PSL棚改货币化，两件事情期间都做了什么？宽信贷，货币供给大幅提升，不论有意无意，天量货币被强行注入房地产市场，拉动房价翻番。所以房价暴涨的必要条件是什么--我下个结论：天量资金注入。但记住，这不是送你的钱，这些是以信用和抵押为基础的借款，是要还的。怎么还？靠更赚钱的业务来覆盖这部分借款成本。好了，现在你能想到哪些？实业？不可能的，什么实业能有几倍的暴利？靠房屋增值（卖房还房企银行贷款）、个人收入（居民收入部分进入按揭）、钱生钱（化整为零，更高利率的消费贷款）、借新还旧（境外发债）。

这两年我们还有这样的条件么？今年1月份新增人民币贷款3.23亿，社融增量4.64万亿，M2增长8.4%，好了，天量资金又在产生。会不会进房地产？我没有数据，但有两个趋势值得看，一是几大标杆地产商负债率高企，境外发债利率畸高，二是居民消费收缩严重（比如车市），以及我本人切身感受。

回到前面那几点，借新还旧不可持续,化整为零的信用贷消费贷和房屋增值都与老百姓收入息息相关，需要老百姓有足够的支撑能力，看起来也不大容易。经过第二轮上涨后，归根到底，占人口多数的老百姓的钱袋子才是支撑房产翻倍的动力，各位看看自己的钱袋子，不论一线二线三线四线，假如不考虑房屋置换，假定前面创造的房产财富你没享受到好处（也就是冻结房产流动性），让你现在完全靠手里的资金，首付加按揭，你会义无反顾投入房市么？你可能不会，为什么，因为抛去房产，这几年你能赶上房产增长速度的资产几乎没有。既然你可能不会，你怎么相信别人会呢？