首先 自我介绍下，我是卖房的，2013年开始在济南做二手房，2015年初回烟台做，在开发区德胜做了一年半于2016年7月转的莱山，后来一直做到现在。

对买房人的建议，买房前一定先想好自己想要买什么样的房，适合自己的就是最好的。对于朋友及中介的话要慎重 不然可能会被误导说的难听点就是忽悠，他们眼中的好房可能只是适合他们的。如果你不知道买什么样的房，可以多找几个中介咨询下，资深中介会从购房八大需求入手帮你搞明白想要买的房子。那种不问明白客户想买什么样的房，整天光拖着人家看的一般都不专业，这样既浪费买房人的时间又容易让人看花眼。

再说说我回烟台这几年的市场，根据个人的经验政府调控房价主要的两点一是政策二是贷款利率。2015年3月1号应该是这一天，青岛开始实行不动产登记(城市临近，烟台也会很快，果然一年半之后开始实行)，也是这一天房贷利率降了0.25%，当时觉得房价可能会上浮市场会转好，所以来开发区继续做房产。15年年底左右韩企撤资还是怎么回事，东岳关了南厂，富士康也走了好多人，开发区人气降低市场转冷。印象最深刻的就是当时福馨家园有个哥们想把自己70平左右房卖了再在小区换个80多稍微大点的三居室(福馨家园多层双阳卧两居室的户型可以把北边餐厅改成一个卧室)。自家的房子有了合适的买主 最后却不卖了，因为家里老人不同意，孩子小花钱多，东岳又裁员呢，要是换了房之后没了工作 这个家得多大压力，所以老人不同意。2016年年后 团队里的小伙伴因为各种事情各奔东西，各种权衡之下我最后奔向了莱山。当时开发区大部分都是90年代的老房，德胜彩云城 业达医院等等配套都早已经形成了，出现新的配套不容易;芝罘区就是一个大点的开发区而已，不太值当舍了做熟的商圈再去做个差不多的;福山区不用说了，还不如开发区呢;牟平区 县级市，而且也太远;莱山区地广人稀，配套少 也就个短溜溜的迎春大街跟烟大附近那丁点，新盘就暖山国际一个没人买的尾盘，但架不住市政府在这啊，哪个政府附近缺配套，打脸吗[大笑]。面包会有的 牛奶也会有的，只要政府在这有配套，这块地广人稀的处女地很好开发，它的未来就像早上冉冉升起的太阳。对比之下开发区主城区能开发的很少，要么就得拆迁，但是拆迁成本高而且难度大，旭日小区南边那几栋楼一直在拆 拆了将近十年了吧，所以开发区要发展只能往西边走(东边是夹河啊，再发展就去幸福了?)，说的难听点有点日薄西山的味道。咱也不是神仙，没想到后尾政策扶持西部发展，开发区又能老树开花，这是后话;高新区跟莱山区差不多，可以说是个缩小版的莱山区吧，但当时肯定没莱山区发展的快，所以最后我选了莱山。

话头扯远了，接着说当时市场。开发区德胜周围90后房7000左右，莱山绿色家园00后6000左右，开发区外来人口减少，莱山毓璜顶分院新选址福园西邻(对 就是那个初家医院)。其实初家医院早选址了只不过5月才放出风来，配套改变，福园房价从5月的5000多涨到近7000(别抠字眼啊，我说的是成交价 7月中旬到8月底我卖了两套单价都将近7000)，紧接着2016 年9月烟台不动产开始试行，对是试 行，试着实行。这两件事情一出更加看好莱山市场(莱山尾盘暖山从5000没人要到10月近9000清盘)，2016年年底烟台市政府出台一中落户政策，没跑了 房价还得涨。2017年初绿色家园单价近万，真是万万没到啊(半年翻了将近一番，这对烟台这种小城市来说是不正常的)，再加上当时宽松的贷款政策，首付降低 贷款利率打折，这相当于给上涨的房价又添了一把火，从此烟台房价扶摇直上，从牟平海边的海景房就可见一斑 融创最为明显。牟平海边房子价格上涨是必然的，16年下半年莱山房价上涨，涨的高了买不起就转战高新区，高新区房价起来了买不起就只能转战牟平海边，对比起来也合适高新区到龙湖附近10来分钟的车程，但对于大部分工薪阶层来说同样的一套房在高新区买够在龙湖附近买套加装修再加一辆车，试问你会选哪一个。

盈不可久，以前在济南做房产的时候有句老话 大概意思是涨三年 跌三年，反反覆覆又三年，烟台比不过济南，外来人口在那摆着呢。没挨过三年，2016年过了两年到了2018年，2018年开春之后房价开始回落(回落之前有过迹象，客户咨询来电减少成交减少这是市场降温的先兆，有经验的老中介都知道)。对房产市场来说 相对比较敏感的是开发商持有的一手房，春江水暖鸭先知，鸭是谁就是开发商。如果一个开发商没有最新的政府内部消息 没有敏锐的触感，那他是做不长的，所以当他们收到风声之后就会很快的调整相应的优惠政策。一个开发商打折优惠可能没什么，但好几个开发商都打折优惠呢？说明房价很有可能会回落;反之，如果好几个开发商取消折扣那这就可能是要上涨了。还说融创，因为当时牟平最火的就是它印象也最深，17年年底8300左右吧，春节之后应该是5月左右吧(时间久了记不太清楚)不到8000还开始送车位，从此之后烟台房价开始进入回落平稳期。

转眼两年又过去了，2019年年底五区好几个开发商取消折扣，这可能是回暖的先兆，毕竟他们又不是傻子，不会有钱不挣，如果没有风声，他们应该也没有底气在市场回落的时候还取消优惠的折扣。预测2020烟台市场会慢慢回暖，买房的又重新攒够了首付款，政府也再次调整了贷款利率。但计划没有变化多，新冠病毒来了，好多朋友问我 哥们，出了这码事今年房价怎样，我也跟好多老中介朋友探讨过。个人意见 房产市场回暖是正常的市场趋势，新冠是阻止不了的，恰恰相反它可能起到了反作用。它让我想起了小时候河里堵坝捉鱼，河水带着鱼儿往下走，突然被坝堵住了，河水是市场趋势，鱼儿是购房者，坝呢就是新冠，刚需购房者是每年都有的(买房用于孩子上学或者结婚等等的一些购房群体)，新冠把这些准购房者都拦之门外，购房者少市场低迷，但愈聚愈多，愈聚愈急，最后一旦新冠放开坝没了会怎样？短时间会有很多房子成交，然后呢。。。